Главная » Статьи » Мои статьи |
Строительство любого объекта начинается с приобретения земельного
участка. Счастлив тот, кто уже имеет в собственности подходящий для
строительства частного дома участок, а для тех, кто ещё таким богатством
не разжился, однако жить с комфортом в собственном доме уже желает,
может оказаться полезной эта статья. Перед тем, как перейти к описанию процедуры приобретения участка земли
для индивидуального жилищного строительства, стоит разобраться в том,
какие земли подходят для застройки. Этот вопрос является особо
животрепещущим перед покупкой земли на вторичном рынке, то есть у
частных лиц, поскольку при встрече не слишком честного риэлтера и не
очень-то разбирающегося в земельном законодательстве покупателя возможна
покупка таких участков, застройка которых повлечёт за собой целый ряд
коллизий. Живым примером может служить следующий реальный случай: для того, чтобы построить загородный домик побольше, некий гражданин приобрёл два соседних земельных участка. В планы новоиспечённого собственника входило дальнейшее объединение участков, однако после первого же визита в местную администрацию оказалось, что объединению состояться не суждено. Дело в том, что лишь один из них имел соответствующее для строительства целевое назначение, а другой предназначался для сельскохозяйственного использования (непосредственное целевое назначение — огородничество). Изменить целевое назначение такого участка практически невозможно. В результате собственник не смог и дом желаемых размеров возвести, и земля сельхозназначения ему вовсе не была нужна. Доказать же, что договор купли-продажи в данном случае был заключён обманным путём весьма проблематично, и в любом случае судебный процесс займёт, мягко говоря, немало времени. Во избежание подобных случаев и нужно ориентироваться в категориях земель и их целевом назначении, а также не забывать внимательно изучать кадастровые паспорта покупаемых участков. Категории земель и их целевое назначениеСтатья 7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет семь категорий земель: земли сельхозназначения; земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта и прочих назначений, несовместимых с индивидуальным жилищным строительством; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; водного фонда; земли запаса. Однако правовой режим использования того или иного участка определяется не только, категорией, к которой он относится, но и непосредственным целевым назначением. Таких назначений достаточно много, потому остановимся на тех, которые позволяют постройку дома. Земельные участки для индивидуального жилищного строительства — здесь целевое назначение говорит само за себя. Такие земельные участки относятся к землям поселений. Дом можно построить и на земле с другим целевым назначением — на дачных или садовых участках, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, однако в доме, построенном на дачном участке нельзя прописаться, поскольку де-юре такой дом не предназначен для постоянного проживания, а на садовом участке к тому же Вы обязаны выращивать плодовые деревья и/или ягодные кустарники (порядок планировки и застройки садовых участков определяет СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих объединений"). Разобравшись с категориями земель и их целевым назначением, перейдём к более сложному этапу — приобретению в собственность или в аренду земельного участка для строительства жилого дома. Земля для жилищного строительства: способы приобретенияСуществует два способа приобретения участка земли, предназначенного для строительства: покупка такого участка на вторичном рынке, то есть у частных лиц, или приобретение его из собственности государства или муниципалитетов (выкуп). Получить землю можно и бесплатно, но такая возможность предоставлена только для Героев Советского Союза и Российской Федерации, полных кавалеров Ордена Славы, Героев Социалистического Труда, кавалеров Ордена Трудовой Славы трёх степеней. К сожалению, далеко не каждый имеет такие заслуги перед Родиной, а потому большинству приходится прибегать именно к покупке земли либо у частных лиц, либо у государства. Приобрести земельный участок из государственного земельного фонда можно двумя способами: без предварительного согласования мест размещения объектов и наоборот — с предварительным согласованием мест размещения объектов. Однако для жилищного строительства предусмотрена только процедура приобретения без предварительного согласования мест расположения объекта. Потому в случае с постройкой индивидуального жилого дома актуален только первый способ приватизации государственных земель. В целом различные возможности приобретения земельных участков, на которых в дальнейшем будет построен дом, можно выразить следующим образом: Приобрести земельный участок под ИЖС:
Покупка земельного участка под строительство на вторичном рынкеПриобретение земельного участка у частных собственников процессуально осуществляется гораздо проще и быстрее, чем выкуп земли из государственной или муниципальной собственности, однако в этом случае нужно быть готовым к более высокому уровню конкуренции и, соответственно, более высокой стоимости участка. Заключение договора продажи земельного участкаЧтобы приобрести земельный участок для строительства частного дома необходимо заключить договор продажи земельного участка с лицом, которому данный участок принадлежит (продавец участка), придерживаясь требований, изложенных в седьмом параграфе главы 30 Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 549-552, 554-557). Договор заключается в письменной форме с обязательным изложением следующих условий:
Для того, чтобы право собственности на землю перешло от бывшего владельца к Вам, этот переход необходимо зарегистрировать в порядке обязательной государственной регистрации. Потому после того, как все детали договора купли-продажи земли согласованы и этот договор подписан, необходимо переходить ко второму этапу. Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок по договору купли-продажиПроцедуру государственной регистрации регулирует Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» . Порядок регистрации перехода прав детально разъясняется также в утверждённых Министерством юстиции Методических рекомендациях по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрируется переход прав (заметьте, не договор, а именно переход прав) в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обращаться необходимо в орган по местоположению земельного участка, на который Вы получаете право собственности. Для регистрации перехода права собственности документы подаются в соответствующий регистрационный орган как покупателем, так и продавцом. Ниже представлен список необходимых документов:
Факт приёма документов должен быть зарегистрирован в книге учёта, а Вам должны выдать расписку в получении правоустанавливающей документации на государственную регистрацию. В этой расписке должны быть указаны все документы, которые Вы предоставили для регистрации. После подачи заявления с пакетом документации учреждение юстиции в месячный срок его рассматривает и принимает решение о регистрации. Данная процедура включает в себя:
После этого орган регистрации совершает надписи на правоустанавливающих документах и выдаёт Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Именно это удостоверение является подтверждением государственного признания Вашего права собственности на конкретный земельный участок. Выкуп земельного участка под строительство из земель государственной формы собственностиЧастные лица (физические и юридические) могут получить в собственность казённую землю (что по свой сути является приватизацией) только за плату. О возможностях приобретения земельных участков бесплатно отдельными категориями граждан указано выше. Земельный кодекс исключает возможность немотивированного отказа в предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам. Исчерпывающий перечень причин для отказа также указан в данном нормативно-правовом акте. Такими причинами являются:
Как уже было указано выше, для жилищного строительства земельные участки подлежат выкупу без предыдущего согласования, потому внимание необходимо сосредоточить именно на этом механизме получения права собственности или арендных прав на землю. Земельные участки для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов могут перейти в собственность или долгосрочную аренду частным лицам только через проведение торгов в виде аукционов. Исключением является получение земельного участка в собственность или аренду в границах застроенной территории лицом, с которым заключён договор о развитии застроенной территории. То есть в большинстве случаев приобрести земельный участок для строительства из земель государственной формы собственности можно исключительно на торгах. Однако до того, как вожделенный участок будет выставлен на аукцион, следует произвести ещё целый ряд действий, определённых Земельным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости". Органы местного самоуправления или местные органы исполнительной власти, в распоряжении которых находится интересующий Вас земельный участок, обеспечивают следующую процедуру предоставления земельного участка:
Таковым является план действий собственника земли, то есть органа самоуправления (если земельный участок расположен в черте населённого пункта) или органа исполнительной власти (если участок не относится к категории земли поселений) при предоставлении участков частным лицам. Однако не стоит надеяться, что вся процедура будет осуществлена чиновниками, а Вам необходимо будет лишь дождаться аукциона. Для приобретения земельного участка из земель муниципальной или государственной собственности необходимо:
После того, как Вы выполните все указанные действия, местные органы власти принимают решение о проведении аукциона и размещают информацию о его проведении в средствах массовой информации. Предметом аукциона является, в зависимости от заявленного Вами права, либо право собственности, либо арендные права на земельный участок под ИЖС. Номинальная стоимость земельного участка определяется согласно данным земельного кадастра, потому эта стоимость значительно ниже рыночной. Если в течении месяца после официальной публикации о проведении аукциона никто не подал заявление об участии в нём, Вы имеете право выкупить участок по его номинальной стоимости. Конечно же, в большинстве случаев желающие приобрести земельный участок имеются, в связи с чем инициатору торгов необходимо выдержать конкуренцию, зачастую довольно жёсткую, со стороны других участников аукциона. Протокол о результатах аукциона, выданный Вам на руки, является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка под жилищное строительство или заключения касательно данного участка договора аренды и последующей государственной регистрации полученных прав на землю. В большинстве случаев после проведения аукциона с его победителем укладывается трёхлетний договор аренды. На протяжении этого срока лицо, получившее в пользование земельный участок, обязано застроить его в соответствии с целевым назначением. В случае выполнения данного условия участок окончательно передаётся в частную собственность. © Корнелий ШнапсИсточник: http://www.rmnt.ru/story/house/200232.htm | |
Просмотров: 1139 | | |
Всего комментариев: 0 | |